個人 事業 主 不動産 投資
不動産投資で節税するなら開業届を提出し、「個人事業主」になるのがおすすめです。 さらに青色申告すれば経費計上できる費用も増え、より節税につながります。 また、不動産投資をつづけることで事業規模が大きくなれば、税率面で優遇される法人化も視野に入ってくることでしょう。 今回は、個人事業主として不動産投資をおこなうことで得られるメリットやデメリット、法人化のタイミングについてまとめました。 これから不動産投資をはじめる人はもちろん、法人化を考えている人も参考にしていただけたらと思います。 個人事業主とは? 「個人事業主」とは、個人で事業をおこなっている人全般を指します。 不動産投資家のほか、飲食店の経営者や事務所を開業した士業(弁護士や税理士など)も個人事業主にあたります。 ただし、税務上の区分として個人事業主になるには「個人事業の開廃業届出書(以下、開業届)」を税務署に提出する必要があるため、開業届を提出していない場合、税務上では個人事業者ではありません。 なお開業届は、事業開始から1ヶ月以内に提出するだけで費用もかからないため、誰でも簡単に個人事業主になることは可能です。 よく、開業届の提出=法人化と勘違いされますが、法人化するためには設立関係書類や費用の発生など複雑な手続きが必要になります。 開業届を提出しただけでは法人化されることはないので、混同しないようにしましょう。 不動産投資に開業届の提出は必要? 原則として、『新たに事業所得、不動産所得又は山林所得を生ずべき事業の開始等をした方』は開業届の提出をする必要があります。 よって、不動産投資を開始し不動産取得を得る場合は、開業届の提出をおこなわなければいけません。 ただし、開業届未提出であっても罰則などがないため、開業届を出さずに不動産投資を開始することも可能です。 しかし、不動産投資で節税をしたいのであれば、開業届を提出して個人事業主になることをおすすめします。 個人事業主として不動産投資をおこなえば、確定申告時に「不動産取得」の選択が可能になり、経費計上できる範囲が広がるため節税につながります。 また、確定申告で青色申告をおこないたい場合は、開業届の提出は必須なので注意が必要です。 サラリーマンの副業でも個人事業主になれる?
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」でもご紹介しています。あわせてご覧ください。 青色申告をすれば控除を受けられる 不動産投資では、物件購入費用以外にも 管理費 ・ 修繕費 、 税金 や 保険料 などの 費用 がかかります。 青色申告 をすれば 不動産投資で得た所得 から 10万円 もしくは、 最大65万円の控除 を受けられます。 確定申告をする場合、 毎年2月16日から3月15日 までに 税務署 へ「 青色申告承認申請書 」を提出しましょう。 確定申告について詳しくは「 家賃収入がある人の確定申告とは?申告漏れと罰則に気をつけよう!
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この記事を読んでいる方は、 ・実際に大家としてアパート経営をしていて「不動産賃貸業」と「大家」の違いが気になる ・ただの大家としてではなく「不動産賃貸業」として規模を広げていき安定した状態を作りたい ・不動産賃貸業のことが知りたい ・何かの投資を始めたくて漠然と不動産関係が儲かりそうだから調べてみた など、いずれも「不動産賃貸業」に興味がある人ではないでしょうか。 不動産賃貸業はいわゆる大家業と同じです。実は不動産賃貸業には個人事業主と法人があり、税制や融資の種類で違いがあります。では、個人事業主と法人でどのような違いがあるのでしょうか?
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2. 印紙税 印紙税は、 一定の契約書などの文書を作成した場合に課される国税 です。すべての文書が課税対象になるわけではありません。印紙税が課税されるのは印紙税法に定められた「課税文書」ですが、アパート経営を始める上では次の文書が主な対象になります。 売買契約書 金銭消費貸借契約書 その他、仮契約書や予約契約書にも課税がされます。 契約書等に収入印紙を貼り付けることで納税します。 印紙税の税額 売買契約書の場合は売買金額、消費貸借契約の場合は消費貸借金額が税額計算のもととなります。契約金額により、下記表の通りの税額となります。 印紙税の軽減措置 平成26年4月1日から令和 4 年 3 月 31 日までの間に作成される、土地建物売買契約書のうち、契約書に記載された契約金額が 10 万円を超えるものについて印紙税の税額が軽減されます。軽減後の税額は下記表の通りです。 出典:国税庁 HP 「 『不動産譲渡契約書』及び『建設工事請負契約書』の 印紙税の軽減措置の延長について 」 2. 3. 登録免許税 登録免許税は、 登記の申請をする際に納付する必要がある税 です。アパート経営を行う際は、土地や建物の所有権を登記する際にこの税金を納付することとなります。 納付については、登記を受ける時までに、現金または収入印紙(税額 3 万以下の場合)で納付します。現金支払いの場合は金融機関にて支払い、領収書を法務局に提出します。収入印紙で支払う場合は、金融機関や法務局内で印紙を購入します。 もっとも、これは原則の話であり、 実際は金額にかかわらず収入印紙で納入することがほとんど です。 不動産取得税と違い、この税額は自分で計算しなければなりません。具体的な計算方法は下記の通りです。 登録免許税の税額 不動産取得税同様、「課税標準×税率」で税額が決まります。課税標準については、実際の取引価格ではなく、固定資産税課税台帳をもとに算出された価額を用います。課税標準=固定資産税評価額であるとここでは考えてください。 税率については、基本的には下記の表のようになります。 土地を購入する際(所有権移転登記) …2. 0% 新築建物を購入する際(住宅用家屋所有権保存登記) …0. 4% 中古建物を購入する際(住宅用家屋所有権移転登記) …2. 0% 融資を受ける際(抵当権設定登記) …0. 個人 事業 主 不動産 投注技. 4% 固定資産税評価額を知るには、「固定資産評価証明書」か「課税明細書」を用意する必要があります。毎年 4 月ごろに固定資産税の納税通知書が送られる際に課税明細書も共に送られてきます。固定資産評価証明書は市役所や市税事務所にて発行できます。 登録免許税の軽減措置 税率について、各種の軽減措置があります。 土地:売買により登記を行う場合、税率が2.
個人事業税 家賃収入が一定以上の規模の場合、所得税・住民税のほかに個人事業税が課せられます 。家賃収入が事業とみなされる規模(おおよそ、 10 室以上を保有する場合)にこの個人事業税を支払わなければいけません。 個人事業税の税額 アパート経営の場合、個人事業税は下記の通りの計算式で計算します。 (収入 − 必要経費− 事業主控除290万円)×5%= 個人事業税 上記の通りになります。課税所得が 290 万円以下の場合は、個人事業税はかかりません。 3. 4. 自営業・個人事業主が不動産投資で使える金融機関【おすすめ4選】. 消費税 アパート経営においては、 必ずしも消費税を納税する義務があるわけではありません 。消費税を納税する義務がある人のことを「課税事業者」と言います。 前々年の「課税売上高」が 1, 000 万円を超える場合、課税事業者となり納税の義務を課されます(厳密にはこの他にも課税事業者となるパターンがありますが大まかにはこの通りです)。 ここでのポイントは、「 家賃収入等は課税売上高に含めない 」点です。具体的には、下記のような取引は課税売上高に算入されません。 家賃(居住用) 礼金 土地売買 家賃に含める公共料金 逆に、下記のような取引は課税売上高に算入されます。 家賃(店舗など、居住用以外のもの) 駐車場(住宅に付随するものは非課税) 建物の売買 家賃に含めない公共料金 4. 売却時にかかる税金 …売却益に対する所得税・住民税 アパート経営を行う上で考えなければならないのが出口戦略。この出口戦略(売却)をもって、利益または損失が確定します。 売却時は、その売却による譲渡所得について所得税・住民税が課されます 。 管理運営時と違い、売却時には給与所得との損益通算が行われません(分離課税)。また、 長期譲渡・短期譲渡による税率の違いは、税額を抑える上で非常に重要です ので押さえておきましょう。 4. 所得税・住民税の税額 管理運営中の所得税・住民税同様の計算を行い、税額を計算します。 ①譲渡所得を計算する 譲渡所得= 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) 取得費は、土地建物を購入した原価などがこれにあたります。譲渡費用には、仲介手数料や収入印紙が含まれます。なお、減価償却によってここでの取得費は実際の購入金額より下がる点に注意が必要です。 ②税額計算 税額= 譲渡所得 × 税率 税率について、注意が必要です。具体的には、アパートを売却する年の 1 月 1 日時点で、そのアパートを保有している期間が 5 年を超えているかどうかで税率が異なります。売却時点では判定しないので注意しましょう。 短期譲渡… 39%(所得税30% +住民税9%) 長期譲渡… 20%(所得税15% +住民税5%) 5.